Éviction et reprise de logement
© Fernando Calderón
Veuillez prendre note que les évictions pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation ne sont plus permises au Québec depuis le 22 mai 2024, et ce, pour une durée de trois ans.
Le 6 juin 2024, le gouvernement du Québec a adopté le projet de loi 65, Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés. Entre autres, ce projet de loi vient imposer un moratoire de trois ans sur tout le territoire du Québec afin de mitiger les impacts de la crise du logement sur les locataires.
Par conséquent :
- Tout avis d’éviction transmis aux locataires à partir du 6 juin 2024 est nul
- Un avis d’éviction transmis aux locataires entre le 22 mai 2024 et le 6 juin 2024 inclusivement mène à trois cas de figure possible:
- Vous acceptez l’éviction avant le 6 juin: vous devez quitter le logement
- Vous refusez l’éviction avant le 6 juin: le propriétaire a l’option de demander au TAL de trancher
- Vous acceptez ou refusez l’éviction à partir du 6 juin ou après: l’éviction n’est pas possible
Si vous avez été évincé en violation de cette nouvelle loi, vous pouvez s’adresser au TAL afin de réclamer :
- L’indemnité en cas d’éviction prévue à l’article 1965 du Code civil du Québec (CCQ);
- Des dommages-intérêts pour la réparation de tout préjudice subi; et / ou
- Des dommages-intérêts punitifs
ATTENTION! Il existe plusieurs exceptions à cette nouvelle loi.
Tout d’abord, le projet de loi 65 permet au gouvernement de soustraire toute partie du territoire du Québec de l’application de cette interdiction.
De plus, si le taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour l’ensemble des centres urbains du Québec dont la population est d’au moins 10 000 habitants atteint 3%, le moratoire prendra fin.
Finalement, le moratoire ne s’applique pas aux résidences privées pour aînés (RPA). Cela veut dire que les propriétaires peuvent toujours évincer des locataires habitant dans des RPA pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation.
Le projet de loi 65 n’empêche pas les propriétaires de procéder à des reprises de logement pour y vivre eux-mêmes ou pour y installer un proche.
Toutefois, un propriétaire ne peut pas reprendre votre logement si les prochaines conditions sont réunies :
- Vous avez 65 ans ou plus;
- Vous habitez dans votre logement depuis au moins 10 ans;
- Votre revenu est égal ou inférieur à 125% du revenu maximal vous permettant d’être admissible à un logement à loyer modique (HLM)
Alors, quoi faire lorsqu’on reçoit un avis de reprise?
Tout d’abord, il faut vérifier si l’avis a été envoyé dans les bons délais. Ces délais varient en fonction de la durée de votre bail :
Ensuite, il faut vérifier si l’avis de reprise contient les informations suivantes : la date de reprise, le nom de la personne qui occupera le logement ainsi que son lien de parenté avec le propriétaire. Selon l’article 1961 du Code civil du Québec, ces informations doivent obligatoirement être indiquées dans l’avis de reprise.
Dans le mois suivant la date de réception de l’avis de reprise, vous devez réagir à celui-ci. Selon l’article 1962 du Code civil du Québec, on présume que vous avez refusé la reprise si vous ne répondez pas à l’avis.
Finalement, dans le mois suivant le refus ou l’absence de réponse à l’avis, le propriétaire doit déposer une demande au Tribunal administratif du logement (TAL) pour obtenir l’autorisation de reprendre le logement. À défaut de le faire, vous conservez votre logement.
Si le gouvernement soustrait le quartier CDN-NDG de l’interdiction prévue au projet de loi 65 ou si le moratoire prend fin plus tôt que prévu, les prochaines règles s’appliqueront.
Éviction pour division et subdivision
Cette section se concentrera sur les spécificités du quartier Côte-des-neiges-Notre-Dame-de-Grâce en matière d’éviction.
Cette section traite du cas particulier du quartier CDN-NDG
Depuis fin janvier 2021, il n’est plus possible pour un.e propriétaire (de l’arrondissement Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce), d’obtenir un permis pour diviser ou subdiviser un logement (projet règlement RCA20 17331). Ainsi, il est fort probable que votre propriétaire n’ait pas de permis pour entreprendre des rénovations de subdivision dans votre logement. Depuis janvier 2021, ce genre de rénovation est officiellement interdite. Cette interdiction est inscrite dans le Règlement d’urbanisme de l’arrondissement Côte-des-neiges (01-276), article 136.1
« 136.1. Un logement ne peut pas être divisé ou subdivisé, malgré le nombre de logements minimal ou maximal prescrit.
Malgré le premier alinéa, un logement peut également être divisé ou subdivisé afin de créer un seul logement supplémentaire en sous-sol aux conditions de l’article 145.
Malgré le premier alinéa, un logement peut également être divisé ou subdivisé pour reprendre le nombre de logements et leur emplacement dans un bâtiment dont la typologie architecturale d’origine est un duplex ou un triplex.
Le premier alinéa ne s’applique pas à un bâtiment de logements sociaux ou communautaires. »
À noter que cette protection ne s’applique pas pour un duplex ou un triplex.
Ce même article est également présent dans le Règlement d’urbanisme d’une partie du territoire de l’arrondissement Mont-Royal (01-281) à l’article 134.1. Pour savoir quel règlement s’applique à votre quartier, vous pouvez regarder l’image ci-contre :
Éviction pour agrandissement
Pour ce qui est des émissions de permis reliés à des agrandissements, les restrictions sont spécifiées à l’article 137.1 du Règlement d’urbanisme de l’arrondissement Côte-des-neiges (01-276) (Projet règlement RCA20 17344 adopté en mars 2021).
L’article se lit comme suit:
« 137.1. Le nombre de logements dans un bâtiment existant ne peut pas être réduit, malgré le nombre minimal ou maximal de logements prescrit.
Malgré le premier alinéa, le nombre de logements dans un bâtiment de 2 ou 3 logements peut être réduit sans égard au nombre minimal de logements prescrit.
Le premier alinéa ne s’applique pas à un bâtiment de logements sociaux ou communautaires. »
Ainsi, votre propriétaire ne peut pas obtenir un permis de rénovation de la ville si son projet implique de réduire le nombre de logements dans un bâtiment de quatre logements et plus. Si vous ouvrez une demande au Tribunal, votre propriétaire devra expliquer comment il considère agrandir substantiellement votre logement sans réduire le nombre de logements du bâtiment.
À noter que cette protection ne s’applique pas pour un duplex ou un triplex.
Pour mieux comprendre ces changements, vous pouvez également consulter cette diapositive.